Fin del impuesto sobre las ganancias patrimoniales por la venta de viviendas: lo que debe saber

El presidente Donald Trump está considerando apoyar un proyecto de ley para eliminar el impuesto sobre las ganancias de capital en la venta de viviendas.

Trump se pronunció favorablemente sobre la propuesta en dos ocasiones este mes, afirmando que eliminar el impuesto crearía suficientes incentivos para que los compradores de vivienda pongan sus propiedades a la venta

A principios de este mes, la representante Marjorie Taylor Greene (R-GA) presentó la Ley de No Impuesto sobre la Venta de Viviendas (H.R. 4327).

El proyecto de ley adoptaría políticas de vivienda similares a las de Canadá y Suiza, con el objetivo de aumentar la oferta de viviendas.

Según la iniciativa legislativa de Greene, cualquier ganancia, por grande que sea, estaría exenta de impuestos si la vivienda fuera la residencia principal.

"El impuesto sobre las ganancias de capital en la venta de viviendas es una carga obsoleta e injusta, especialmente en el mercado inmobiliario actual, donde los valores se dispararon. Mi proyecto de ley soluciona eso", declaró.

Con el Congreso en receso, el proyecto de ley aún no ha tenido audiencias ni se ha revisado, y no está claro cuánto apoyo  pueda obtener en el Congreso.

Greene, por su parte, elogió al presidente por su apoyo.

"¡Gracias, presidente Trump, por apoyar mi Ley de No Impuestos a la Venta de Viviendas!", escribió Greene en X. "Trabajaste por ella. Deberías mantenerla. ¡Aprobémosla!".

Cómo funcionaría

Se permiten exenciones, y los vendedores pueden excluir las ganancias por la venta de viviendas de hasta 250,000 dólares para contribuyentes individuales y hasta 500,000 dólares para contribuyentes conjuntos.

Si un matrimonio compró una casa de cuatro habitaciones por 400,000 dólares en la década de 1990 y la vendió por 1.2 millones de dólares en 2025, su ganancia de capital sería de 800,000 dólares. Según la ley actual, podrían excluir hasta 500,000 dólares, dejando 300,000 dólares sujetos a impuestos.

La representante Marjorie Taylor Greene (R-GA) preside una audiencia en el Capitolio, en Washington, el 12 de febrero de 2025. A principios de julio, Greene presentó la Ley de Exención de Impuestos sobre la Venta de Viviendas (H.R. 4327), que eximiría de impuestos todos los beneficios obtenidos por la venta de la vivienda habitual. (Madalina Vasiliu/The Epoch Times).

Con una tasa de ganancias de capital del 20 por ciento, adeudarían 60,000 dólares. La legislación propuesta eliminaría esta carga fiscal, ahorrándoles la totalidad de los 60,000 dólares.

Mientras tanto, estos límites de exención no se han actualizado en casi 30 años, y las cifras del sector sugieren que millones de propietarios ya alcanzaron este umbral.

Los datos de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios indican que un tercio de los propietarios, o aproximadamente 29 millones de personas, tienen suficiente capital para superar el límite de exención de 250,000 dólares.

El 10 por ciento, equivalente a 8 millones, también tienen suficiente capital para superar el límite de 500,000 dólares.

Para 2030, el grupo proyecta que más de la mitad (56 por ciento) de los propietarios tendrán un capital que supere el límite de 250,000 dólares.

En mercados con precios altos, como California y Massachusetts, la tendencia es más pronunciada, señaló la asociación.

Durante los próximos 10 años, en 20 estados, más del 40 por ciento de los propietarios de viviendas podrían enfrentar un impuesto sobre las ganancias de capital debido a que acumularon suficiente capital a lo largo del tiempo.

Shannon McGahn, vicepresidenta ejecutiva y directora de defensa de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, afirmó que cualquier propuesta seria para abordar los umbrales de las ganancias de capital es bienvenida.

"No se trata de especulación, se trata de equidad", declaró McGahn a The Epoch Times. "Un propietario no debería pagar impuestos como un inversionista. Se trata de proteger el capital y ayudar a que todo el mercado funcione de manera más eficiente.

"Los comentarios del presidente Trump reflejan un creciente impulso a la reforma, y nos alienta ver que este tema está ganando atención en las altas esferas".

Un cartel de "Se vende" frente a una vivienda en Washington el 19 de mayo de 2025. Aproximadamente un tercio de los propietarios de viviendas —unos 29 millones— tienen suficiente patrimonio neto para superar la exención actual de 250 000 dólares sobre las ganancias de capital por la venta de viviendas, según datos de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios. (Madalina Vasiliu/The Epoch Times).

Desbloqueo de la oferta

Años de sub-construcción y la decisión de la Reserva Federal de reducir los tipos de interés al cero por ciento al inicio de la pandemia, que crearon un efecto de bloqueo, impidieron que los propietarios se mudaran, lo que contribuyó a las condiciones actuales de la vivienda.

La escasez de viviendas ha provocado un aumento vertiginoso de las valoraciones de las viviendas. Según Redfin, el precio medio de venta de las viviendas en Estados Unidos es de 447,435 dólares, un aumento de más del 40 por ciento con respecto a hace cinco años.

La oferta de viviendas mejoró recientemente, con un aumento interanual de casi el 29 por ciento en el inventario de actividad (el número total de viviendas actualmente en venta) en junio.

Sin embargo, según datos de Realtor.com, el inventario de activos sigue estando por debajo del 11 por ciento desde junio de 2019.

Las retiradas de propiedades (vendedores que retiran sus propiedades del mercado) también se han disparado un 35 por ciento en lo que va de año y están aumentando más rápido que el inventario de activos, según la organización.

"Los compradores ven más opciones que en años, pero muchos vendedores, anclados en las expectativas de precios máximos y con sólidas posiciones de capital, están decidiendo retirarse si no obtienen la cifra deseada", declaró Danielle Hale, economista jefe de Realtor.com. El impuesto sobre las ganancias de capital —los economistas especializados en vivienda lo denominan "penalización por permanencia"— desincentiva a los propietarios a poner sus casas a la venta.

Esto, a la larga, presiona a la generación más joven de compradores y presiona los precios de las viviendas, afirma McGahn. Eliminar el impuesto podría estimular la rotación de viviendas.

Posibles compradores de vivienda hablan con un agente inmobiliario durante una jornada de puertas abiertas en un barrio de Clarksburg, Maryland, el 3 de septiembre de 2023. La propiedad de una vivienda parece cada vez más inalcanzable para las generaciones más jóvenes de estadounidenses, que se ven presionados por la deuda estudiantil y los costes de la guardería en una época de ralentización del crecimiento económico. (Robert Schmidt/AFP a través de Getty Images).

"Este estancamiento en la rotación de viviendas se está extendiendo por todo el mercado, elevando los costos y limitando las oportunidades, justo lo contrario de lo que las políticas públicas deberían fomentar", afirmó McGahn. "Y empeora cada mes".

A pesar de la preocupación de que esto solo beneficiaría a los hogares con ingresos altos, McGahn señala que muchas familias de clase media también se ven perjudicadas por los impuestos sobre las ganancias de capital porque "simplemente llevan siendo propietarios de sus viviendas mucho tiempo en mercados de rápido crecimiento".

El inversor Kevin O’Leary, por su parte, calificó la propuesta de "sentido común".

"Sin impuestos sobre las ganancias de capital sobre la vivienda principal, las familias jóvenes pueden crecer sin verse perjudicadas", escribió en X.

“¿Quieren que la gente se hipoteque y genere riqueza? No los graven con impuestos excesivos cuando cambien de vivienda. Es de sentido común”.

En última instancia, según el presidente, eliminar el impuesto federal sobre las ganancias de capital podría no ser necesario si el banco central estadounidense baja los tipos de interés, lo que podría ofrecer un alivio hipotecario.

“Si la Reserva Federal bajara los tipos, ni siquiera tendríamos que hacerlo”, declaró durante una reunión el 22 de julio con el presidente filipino Ferdinand Marcos Jr. Para la semana que finalizó el 17 de julio, la hipoteca fija promedio a 30 años se situó en el 6.75 por ciento, con pocos cambios respecto al año anterior.