Opinión
La sentencia de cadena perpetua dictada contra Hui Ka Yan, fundador de China Evergrande, ha cerrado un capítulo del colapso inmobiliario más espectacular del país.
Sin embargo, la caída de Hui no debe considerarse simplemente como el castigo a un magnate sin escrúpulos. Él también fue producto —y, podría decirse, el beneficiario último— de un sistema inmobiliario basado en terrenos controlados por el Estado, financiamiento dirigido por el Estado, preventas y un crecimiento impulsado por la deuda.
El 20 de agosto, Hui fue condenado a cadena perpetua en Shenzhen tras declararse culpable de ocho cargos, entre ellos fraudé en la recaudación de fondos y malversación de fondos.
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El fallo pone un cierre legal, en cierta medida, a una crisis que estalló públicamente en 2022, cuando se suspendió la cotización de Evergrande y sus filiales en la Bolsa de Valores de Hong Kong después de que la desarrolladora no publicara a tiempo sus resultados financieros auditados y los depósitos de Evergrande Property fueran objeto de medidas coercitivas.
Sin embargo, el colapso de Evergrande ha dejado sin resolver preguntas sobre las políticas e incentivos que permitieron que la empresa se convirtiera, en primer lugar, en una de las desarrolladoras inmobiliarias más grandes y agresivas de China.
Durante años, Evergrande fue considerada un modelo del auge inmobiliario de China. La empresa llevó al extremo la fórmula dominante del sector: alto apalancamiento, rápida rotación y expansión implacable.
En ese sentido, Evergrande no fue simplemente una desarrolladora deshonesta; podría decirse que es uno de los ejemplos más claros de cómo funciona el sistema bajo el Partido Comunista de China (PCCh).
Una mujer pasa junto a un complejo residencial del Grupo Evergrande llamado Evergrande Palace en Beijing, el 29 de enero de 2024. (Greg Baker/AFP vía Getty Images).Un modelo impulsado por recursos estatales
El mercado inmobiliario de China opera dentro de un marco en el que el Estado controla todos los recursos fundamentales, a empezar por la tierra.Los desarrolladores deben adquirir terrenos de los gobiernos locales, y los costos del terreno pueden representar aproximadamente entre el 40 por ciento y el 70 por ciento del precio de una vivienda. Los principales desarrolladores de propiedad estatal y controlados por el Estado han representado más del 60 por ciento de las compras de terrenos en algunas de las principales ciudades de primer nivel durante años.
Este arreglo también les brindó a los gobiernos locales un poderoso incentivo para respaldar el mercado inmobiliario, ya que los ingresos provenientes de la venta de terrenos se convirtieron en una fuente importante de ingresos para los gobiernos locales.
Los desarrolladores, a su vez, dependían en gran medida del financiamiento bancario, otras formas de endeudamiento y los pagos por preventa de los compradores de viviendas para financiar la construcción y la expansión. El sector bancario de China está controlado en su gran mayoría por el Estado, mientras que el sistema de preventa permitía a los desarrolladores recibir dinero de los compradores antes de que las viviendas estuvieran terminadas.
Esta estructura permitió a los desarrolladores mantener un apalancamiento extremo y reciclar continuamente el capital en nuevos proyectos. Evergrande se convirtió, quizás, en el practicante más agresivo de ese modelo. Hui no diseñó estas reglas; simplemente las explotó de manera más agresiva que muchos de sus competidores.
El sistema se había construido a través de decisiones gubernamentales tomadas décadas antes de que Evergrande se convirtiera en un gigante inmobiliario. Una enmienda constitucional de 1988 permitió que los derechos de uso de la tierra se transfirieran de conformidad con la ley. En 1990, el Consejo de Estado estableció un marco para la transferencia de los derechos de uso de terrenos urbanos de propiedad estatal. La reforma de distribución de impuestos de 1994, asociada con el entonces primer ministro Zhu Rongji, alentó aún más a los gobiernos locales a depender de los ingresos por la venta de terrenos. En 2002, el Ministerio de Tierras y Recursos amplió el uso de licitaciones, subastas y listados para las transferencias de terrenos.
Para cuando Evergrande inició su expansión explosiva, la maquinaria institucional para un auge inmobiliario impulsado por la deuda ya estaba en marcha.
La prominencia política de Hui también sugería que el modelo de negocios de Evergrande había gozado de una considerable aceptación oficial durante los años de auge. Hui se convirtió en miembro del Comité Nacional de la Conferencia Consultiva Política del Pueblo Chino, la cámara alta del congreso chino —que actúa como mero órgano de ratificación—, y participó en importantes conmemoraciones políticas que marcaron el 70.º aniversario de la fundación de la China comunista y el 100.º aniversario de la fundación del PCCh.
Cuando el modelo comenzó a desmoronarse
El modelo de alta rotación de Evergrande se basaba en el endeudamiento continuo, las preventas y la expansión. En el punto álgido de su crisis, la empresa tenía más de 570 mil millones de yuanes (85 mil millones de dólares) en deuda con intereses, incluidos 368.4 mil millones de yuanes (55 mil millones de dólares) en préstamos bancarios e institucionales.Un desarrollador que recurre a un fuerte endeudamiento puede mantener un crecimiento rápido siempre y cuando sigan llegando compradores y financiamiento. Sin embargo, cuando la demanda se debilita, las ventas se desaceleran y el financiamiento se restringe, el modelo puede desmoronarse rápidamente.
La expansión de Evergrande adquirió cada vez más las características de un esquema de Ponzi, al depender de ventas y financiamiento continuos para sostener una carga de deuda cada vez mayor. El mercado inmobiliario, sin embargo, no podía expandirse indefinidamente si la demanda de vivienda y el poder adquisitivo de los compradores no lograban seguir el ritmo.
Aunque Hui se encuentra ahora en prisión, su juicio no debe ocultar la distinción entre el modelo de negocios en general y los delitos específicos por los que fue condenado. El alto apalancamiento, las preventas y la expansión agresiva son prácticas generalizadas en la industria inmobiliaria de China. Evergrande simplemente llevó ese modelo a un extremo extraordinario.
Esto plantea una pregunta más amplia: ¿por qué se toleraron —y, en ocasiones, se recompensaron— durante el auge las prácticas que ayudaron a impulsar a los desarrolladores hacia un crecimiento extraordinario, pero se sometieron a un intenso escrutinio tras el colapso?
Desde el tercer trimestre de 2021, el mercado inmobiliario de China se ha enfriado, la demanda ha disminuido y los ingresos por ventas de terrenos a nivel local se han desplomado. Según se informa, algunas provincias y ciudades de China han recortado los salarios de los funcionarios públicos. (Nicolas Asfouri/AFP/Getty Images).La propiedad de la tierra y el poder político
La raíz última de la crisis radica en la propiedad estatal de la tierra.En China no existe la propiedad privada de la tierra en el sentido occidental. La tierra rural es de propiedad colectiva, mientras que la urbana es propiedad del Estado. La Constitución de 1982 estableció formalmente que la tierra urbana pertenece al Estado.
Ese arreglo otorgó al régimen el control sobre la oferta de terrenos disponibles para el desarrollo urbano, al tiempo que permitió a las autoridades locales generar ingresos mediante la transferencia de derechos de uso de la tierra.
La combinación de terrenos controlados por el gobierno, un sistema financiero dominado por el Estado, las preventas y un alto apalancamiento sentó las bases para la extraordinaria expansión inmobiliaria de China. También generó una relación inusualmente estrecha entre el sector inmobiliario y el poder político.
Los desarrolladores dependían de los terrenos y el financiamiento controlados por el Estado, mientras que los gobiernos locales dependían en gran medida de los ingresos y la actividad económica relacionados con el sector inmobiliario. Evergrande representó esa relación en su forma más extrema.
Si bien Hui debe responder por sus delitos específicos, su ascenso y caída son inseparables de los incentivos diseñados por el Estado que lo crearon. Durante décadas, el desarrollo inmobiliario fue el motor económico de China.
Hoy en día, el colapso de Evergrande marca los límites de un sistema construido sobre una deuda en constante expansión, la venta de terrenos estatales y una construcción sin fin. Hui, en última instancia, se convirtió tanto en una creación de ese sistema como en su chivo expiatorio.
Con información de Michael Zhuang.
Las opiniones expresadas en este artículo son del autor y no reflejan necesariamente los puntos de vista de The Epoch Times.
