Análisis de noticias
El mercado inmobiliario de China tuvo otro mes muy débil en octubre, con caídas de precios incluso más pronunciadas que en septiembre.
Los precios de las viviendas nuevas experimentaron su mayor caída mensual en 70 grandes ciudades, mientras que la inversión en desarrollo inmobiliario se redujo drásticamente durante los primeros 10 meses del año. Al mismo tiempo, otra importante promotora inmobiliaria se vio obligada a iniciar una reestructuración judicial.
El ex ministro de Finanzas chino, Lou Jiwei, ha dicho públicamente que la crisis inmobiliaria probablemente persistirá y que cambiar el sector inmobiliario de China a un modelo más estable llevará al menos otros cinco años.
En conjunto, dicen los analistas, los últimos datos y señales políticas apuntan a una corrección larga y prolongada que está pesando sobre el crecimiento económico, las finanzas de los gobiernos locales y la confianza del consumidor.
"Una limpieza dolorosa"
"Esta no es una caída cíclica normal", afirmó el economista estadounidense Davy J. Wong. "Es una limpieza lenta y dolorosa de los balances tras más de dos décadas de expansión impulsada por la deuda en el sector inmobiliario y del suelo".Los precios siguen cayendo en la mayoría de los lugares, los flujos de efectivo de los desarrolladores siguen siendo débiles y las correcciones políticas hasta ahora no han restablecido la confianza, dijo Wong recientemente a The Epoch Times.
Para la economía en general, dijo, eso significa un gasto de consumo más débil, una presión deflacionaria continua y presupuestos más ajustados para los gobiernos locales que solían depender en gran medida de la venta de tierras.
Las autoridades pueden suavizar el golpe, añadió Wong, pero la evidencia hasta ahora sugiere que no pueden revertir rápidamente la recesión.
Qué revelan los últimos datos
Las cifras oficiales de octubre muestran que los precios de las viviendas nuevas cayeron un 0.5 % intermensual y un 2.2 % interanual, ambos peores de lo previsto para lo que normalmente es una temporada de ventas de otoño muy activa. La caída del 0.4 % de septiembre ya era una de las cifras más bajas del año.Los precios de las viviendas de segunda mano también bajaron. Xu Tianchen, economista senior de la Unidad de Inteligencia Económica (EIU), advirtió que la caída intermensual de los precios de las viviendas de segunda mano se acerca a un punto crítico, sugiriendo que, si la caída continúa, Beijing podría verse obligado a intervenir con mayor contundencia.
Por el lado de la inversión, el gasto en desarrollo inmobiliario entre enero y octubre cayó un 14.7 por ciento en comparación con el mismo período del año pasado, una contracción mayor que en los meses anteriores.
El índice de prosperidad inmobiliario de China —un indicador compuesto que el régimen chino utiliza para evaluar la salud del sector— cayó a 92.43 en octubre. Históricamente, valores cercanos al menos a 100 indican un mercado relativamente más saludable.
Sun Guoxiang, profesor de asuntos internacionales de la Universidad Nanhua de Taiwán, dijo a The Epoch Times que el nivel actual del índice refleja el estrés y la contracción continua en la actividad inmobiliaria.
Un modelo de financiación roto y un cambio de política muy lento
Lou Jiwei, quien se desempeñó como ministro de Finanzas de China entre 2013 y 2016, aprovechó la Cumbre Caixin (una conferencia empresarial anual de alto nivel celebrada en Beijing) el 14 de noviembre para criticar públicamente la estructura del sistema de vivienda.
El ministro de Finanzas chino, Lou Jiwei, conversa con la presidenta de la Reserva Federal de Estados Unidos, Janet Yellen, en la reunión de ministros de Finanzas y gobernadores de bancos centrales del G20 en Cairns, Australia, el 20 de septiembre de 2014. (William West/AFP/Getty Images)Señaló el sistema de preventa de China, en el que los desarrolladores venden casas incluso antes de que comience la construcción, como una fuente clave de riesgo.
En teoría, las preventas tienen como objetivo ayudar a financiar la construcción. Pero en China, señaló Lou, muchos promotores tomaron el dinero de los compradores para un proyecto y lo utilizaron para cubrir deficiencias en otros, en lugar de reservarlo para el proyecto por el que pagaron esos compradores. Esta práctica incrementó el riesgo, afirmó. Cuando las ventas se ralentizaron y las condiciones de financiación se endurecieron, muchos proyectos se quedaron sin liquidez y no pudieron ejecutarse.
Lou instó a abandonar gradualmente el modelo actual de preventa para centrarse en la venta de unidades terminadas y acelerar la entrega de las viviendas ya prevendidas. También advirtió que la caída del mercado inmobiliario está frenando el gasto del consumidor y fortaleciendo las fuerzas deflacionarias en la economía.
Calculó que reorganizar el sector y pasar a un modelo más sostenible tomaría al menos cinco años.
La angustia de los promotores continúa
En 2020, los reguladores establecieron las "tres líneas rojas" para limitar el apalancamiento de los promotores, limitando la proporción de su deuda con respecto a su efectivo, capital y activos. Este cambio de política contribuyó al impago y la liquidación de Evergrande —antiguamente la mayor promotora inmobiliaria de China— y a una caída generalizada del mercado inmobiliario.El estrés crediticio que estalló en 2021 ya está en su cuarto año y todavía se extiende al sector inmobiliario.
China Fortune Land Development (CFLD), un antiguo gigante inmobiliario de 100,000 millones de yuanes (14,000 MDD), anuncio el 16 de noviembre que está entrando en un proceso de reestructuración supervisado por el tribunal.
La medida llega después de años de negociaciones estancadas sobre la deuda y una creciente presión que comenzó con el incumplimiento de la empresa a principios de 2021 y luego se extendió al mercado de desarrolladores en general.
La aceptación del tribunal marca un paso importante hacia la resolución de la crisis multimillonaria de deuda de CFLD. Sin embargo, lo que finalmente la impulsó a esta reestructuración ordenada por el tribunal no fue un gran bono vencido, sino una factura de construcción impaga de aproximadamente 4.17 millones de yuanes (586,000 dólares).
Sun dijo que este pequeño pero grave incumplimiento muestra cuán escasas se han vuelo las reservas de efectivo de muchas empresas.
Wong señaló que las reestructuraciones offshore anteriores de CFLD en 2023 se centraron en grandes deudas financieras con bancos y tenedores de bonos, pero muchas deudas operativas menores con contratistas y proveedores siguen sin pagar. Estas pequeñas facturas están volviendo a poner en apuros a empresas como CFLD, incluso con ventas débiles.
La limpieza más amplia avanza lentamente. Según datos recopilados por China Index Academy, un instituto chino de investigación inmobiliaria con sede en Beijing, 77 promotores inmobiliarios incumplieron sus deudas entre 2020 y agosto de 2025. Unas 60 empresas en dificultades han informado de algún progreso en la reestructuración de su deuda, pero aproximadamente 20 han obtenido la aprobación de sus planes de reestructuración.
Wong dijo que la acumulación de empresas en mora y reestructuraciones sin terminar es enorme para que los tribunales, los acreedores y los administradores la resuelvan, y es una de las razones por las que muchos proyectos de construcción siguen congelados.
Evergrande sigue simbolizando el colapso del sector inmobiliario, añadió Sun. En enero de 2024, el Tribunal Superior de Hong Kong ordenó la liquidación de la compañía tras no presentar un plan viable de reestructuración para su deuda offshore; el grupo acumula ahora más de 300,000 millones de dólares en pasivos.
Una vista aérea muestra un complejo de viviendas Evergrande sin terminar en medio de una crisis de liquidez, en Wuhan, China, el 18 de octubre de 2021. (Imágenes de Getty)El caso de Evergrande muestra cuán poco valor queda una vez que las ventas se agotan y los precios de los terrenos caen, y cuán difícil es proteger a los millones de compradores y proveedores de viviendas atrapados en el colapso, dijo Sun.
Gobierno locales al límite financiero
La vivienda está estrechamente vinculada al resto de la economía china. Una investigación del economista de Harvard Kenneth Rogoff y del economista del Fondo Monetario Internacional Yang Yuanchen estima que el sector inmobiliario y su cadena de ministerio —como materiales de construcción, muebles para el hogar y servicios relacionados con la propiedad— representan en conjunto entre un cuarto y un tercio del PIB de China.Cuando los precios caen y la construcción se desacelera, el daño se extiende al acero, al cemento, a los electrodomésticos, a los agentes inmobiliarios y a muchos empleos del sector servicios.
Dado que los hogares chinos destinan gran parte de su patrimonio a la vivienda, la caída de los precios también debilita sus balances. Esto hace que las familias sean más cautelosas con el gasto, afirmó Wong, y contribuye a las débiles cifras de consumo que han preocupado a Beijing en los últimos años.
Los gobiernos locales están especialmente expuestos. En 2021, en pleno auge inmobiliario, los ingresos relacionados con la tierra —incluidas las ventas de derechos de uso de la tierra y los impuestos sobre la tierra y la propiedad— representaron casi el 38 % de sus ingresos fiscales totales, según una investigación del Instituto Peterson de Economía Internacional.
Con la drástica reducción de los ingresos por la venta de terrenos, especialmente en las ciudades menos prósperas, los presupuestos locales se encuentran bajo una presión creciente. Mientras tanto, las autoridades centrales se enfrentan a crecientes demandas para financiar la finalización de proyectos estancados, apoyar los vehículos de financiación de los gobiernos locales (VGF) y apuntalar el crecimiento.
Las LGFV son empresas fantasma que las provincias y ciudades de China utilizan para pedir dinero prestado en forma no oficial, a menudo mediante la venta de bonos a residentes locales.
Estas entidades permiten a los funcionarios recaudar dinero para proyectos de infraestructura y desarrollo sin que la deuda aparezca en los presupuestos oficiales, creando un sistema de financiamiento paralelo que ha crecido rápidamente —y de manera opaca— durante la última década.
En la actualidad, los LGFV están luchando por refinanciar unos 78 billones de yuanes (10 billones de dólares) en pasivos (más de la mitad del tamaño de la economía de China), según una investigación del grupo global de servicios financieros BBVA.
Wong dijo que la restricción fiscal limita lo que las autoridades pueden hacer para rescatar el mercado inmobiliario sin crear nuevos riesgos financieros en otras partes del sistema.
¿Por qué el desplome se prolonga?
Wong y Sun señalan tres fuerzas principales que impulsan el declive del mercado inmobiliario.En primer lugar, los datos demográficos y los patrones migratorios recientes indican que hay menos compradores de vivienda en muchas ciudades pequeñas, donde el exceso de oferta es más grave y muchas viviendas permanentes vacías. La población en edad laboral de China está disminuyendo, y los jóvenes se están mudando a ciudades de alto nivel, lo que reduce la demanda en los mercados de menor nivel.
En segundo lugar, el sistema de preventa ha socavado gravemente la confianza. Los compradores vieron cómo sus depósitos se utilizaban para cubrir deudas no relacionadas con los promotores, y los proyectos se estancaron o se convirtieron en "edificios podridos": urbanizaciones inacabadas o abandonadas. Como resultado, muchos hogares ahora dudan en dar el enganche de viviendas que aún no se han construido.
En tercer lugar, la respuesta política de Beijing hasta el momento (incluidas tasas hipotecarias más bajas, requisitos de pago inicial reducidos y medidas de apoyo específicas) ha ayudado marginalmente, pero no ha convencido a la gente de que los precios de las viviendas mantendrán su valor en el tiempo.
El llamado del exministro de Finanzas chino, Lou, a eliminar gradualmente las preventas y centrarse en la entrega de viviendas terminadas es, en parte, un intento de reconstruir esa confianza. Sin embargo, como señaló Wong, también implica un modelo de negocio más lento y con mayor inversión de capital, cuya implementación llevará tiempo.
Con información de Cheng Wen, Yi Ru y Reuters.
