Opinión
El mercado inmobiliario chino ha sufrido un duro revés. La compraventa de viviendas, la construcción y los precios de los bienes raíces están en declive desde que estalló la crisis en 2021, con la quiebra del gigante promotor inmobiliario Evergrande.
Dado que el desarrollo inmobiliario y los aspectos relacionados con la propiedad de vivienda representaban en su momento cerca del 25 por ciento de la economía china, la caída de este sector frena considerablemente las perspectivas de crecimiento. Sin embargo, por fin han surgido los primeros indicios de una solución duradera.
Los promotores inmobiliarios ya establecidos empiezan a tener éxito en la reestructuración de sus finanzas. Sin embargo, este es solo el primer paso para sentar las bases de la recuperación. Una vez finalizado este proceso financiero, los promotores deberán utilizar la nueva flexibilidad financiera para corregir las deficiencias y los excesos que mantienen al sector en declive. Estas medidas adicionales tomarán tiempo, probablemente hasta 2027. Solo entonces comenzará a aliviarse esta carga sobre la economía china en general.
Esta reestructuración financiera se venía gestando desde hace tiempo. Dado que la quiebra de Evergrande fue solo el comienzo de una larga lista de promotores que reportaron problemas financieros, China ha sufrido desde entonces una disminución en la actividad de la construcción y en la compra de viviendas.
Además, las debilidades que estas quiebras generaron en el sistema financiero chino limitaron en general las perspectivas de la actividad económica, a menudo en sectores alejados del desarrollo inmobiliario. Beijing habría tenido dificultades para mitigar estos efectos negativos incluso si hubiera actuado con rapidez para inyectar liquidez en los mercados financieros, por ejemplo, e indemnizar las deudas cuando fuera necesario.
En realidad, Beijing no hizo nada para aliviar estas tensiones hasta finales de 2022, como muy pronto. Esta demora permitió que los efectos negativos en las finanzas chinas se extendieran ampliamente. Las demoras de Beijing también podrían haber contribuido a que los promotores inmobiliarios tardaran en iniciar el proceso de reestructuración financiera.
Sea cual sea la causa de las demoras, el proceso finalmente ha comenzado este año. Hasta ahora, ocho de los diez promotores inmobiliarios más endeudados de China han superado la mayor parte de la reestructuración de su deuda externa. Si bien Evergrande y China South Holdings han recibido órdenes de liquidación, Sunac China Holdings finalmente obtuvo el apoyo mayoritario de sus acreedores para su reestructuración externa. Yuzhou Group Holdings también concluyó recientemente un acuerdo de reestructuración con sus acreedores. Cifi Holdings llegó a un acuerdo para reestructurar el equivalente a 8100 millones de dólares en deuda externa e informa que está próximo a obtener la aprobación de los accionistas. Country Garden Holdings llegó a un acuerdo para convertir el equivalente a unos 1140 millones de dólares en bonos externos en acciones.
Si bien estas medidas financieras pueden aliviar algunas de las incertidumbres que vienen afectado al sector financiero chino desde 2021, son solo el primer paso para resolver la crisis inmobiliaria. Ahora, los promotores deben terminar los apartamentos prometidos a las familias chinas —en muchos casos, ya pagados— para que estas familias puedan tomar posesión de un bien que ha permanecido en la incertidumbre durante años y, en consecuencia, retomar sus vidas, incluyendo la reanudación del gasto de consumo que la economía china necesita urgentemente y que Beijing ha intentado estimular sin éxito.
Aliviar las restricciones financieras también facilitará la resolución del aún enorme inventario de apartamentos sin vender en toda China, muchos de ellos en zonas menos cotizadas. Antes de que estallara la crisis, los promotores habían construido gran parte del edificio con la expectativa de futuras ventas. Ahora, estos edificios están vacíos.
No puede haber un crecimiento sostenido hasta que este exceso de inventario se reduzca drásticamente. Beijing ha implementado algunas medidas para reducirlo, como la compra de apartamentos para reconvertirlos en viviendas de bajo costo. Sin embargo, la solución definitiva requerirá que los promotores retiren estas propiedades del mercado. Estos esfuerzos llevarán mucho tiempo. Por consiguiente, parece que 2027 será el año más temprano en que las caídas comiencen a transformarse en expansión.
Un estudio de S&P Global concluye que, debido a la complejidad de estas medidas, las ventas de propiedades en China caerán alrededor de un 8 por ciento este año y entre un 6 por ciento y un 7 por ciento más en 2026, antes incluso de que exista la posibilidad de una expansión que impulse la economía china. Estas cifras parecen razonables. Más importante que cualquier pronóstico específico es cómo este análisis y la naturaleza del problema establecen un horizonte temporal mínimo de dos años para cualquier posibilidad de que esta carga inmobiliaria se alivie de la problemática economía china.
