Una parte cada vez mayor de las ventas de viviendas en Estados Unidos se desplomó en julio, debido al retiro de compradores cautelosos, lo que puso en relieve la presión que están ejerciendo las elevadas tasas hipotecarias, a pesar del modesto repunte de las ventas totales de viviendas existentes.
Aproximadamente 58,000 contratos de compraventa se frustraron el mes pasado, lo que equivale a más del 15 por ciento de las viviendas que se pusieron a la venta, según la agencia inmobiliaria Redfin. Se trata de la tasa de cancelación más alta para un mes de julio desde que la empresa comenzó a recopilar estos datos en 2017.
Texas y Florida fueron los estados que registraron más contratos cancelados, con San Antonio a la cabeza de la lista, con casi uno de cada cuatro contratos cancelados. Las áreas metropolitanas de Florida, incluyendo Fort Lauderdale, Jacksonville y Tampa, también registraron algunas de las tasas de cancelación más altas.
Los agentes inmobiliarios afirman que los compradores están aprovechando un mercado en el que las viviendas permanecen más tiempo en venta, lo que les da tiempo para seguir buscando o retirarse durante las inspecciones.
Las razones más comunes por las que los compradores desisten de comprar son el miedo, los altos estándares y los problemas de inspección, según Bonnie Phillips, agente de Redfin en Cleveland.
Phillips añadió que las cancelaciones son especialmente comunes entre los prestatarios que utilizan préstamos de la Administración Federal de Vivienda y del Departamento de Asuntos de Veteranos, que pueden enfrentarse a más obstáculos para obtener financiación.
Las cancelaciones se produjeron junto con un pequeño repunte en las ventas generales. La Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR) informó el 21 de agosto que las ventas de viviendas existentes aumentaron un 2 por ciento en julio hasta alcanzar una tasa anual de poco más de 4 millones de unidades, lo que supone un ligero aumento con respecto al mínimo de nueve meses registrado en junio.
"La ligera mejora en la accesibilidad a la vivienda está impulsando las ventas de viviendas", dijo Lawrence Yun, economista jefe de la NAR, en un comunicado.
"El crecimiento de los salarios está superando cómodamente al de los precios de la vivienda, y los compradores tienen más opciones".
Aun así, la accesibilidad sigue siendo el mayor reto. El precio promedio de las viviendas existentes se ubicó en 422,400 dólares en julio, apenas cambiado con respecto al año anterior, según datos de la NAR. Los tipos hipotecarios se situaron en una media del 6.7 por ciento en julio, más del doble de lo que los compradores podían conseguir hace tres años.
La tensión también es evidente entre los constructores de viviendas.
Un indicador muy seguido de la confianza de los constructores, elaborado por la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas (NAHB), cayó en agosto a su nivel más bajo en más de dos años y medio. Más de un tercio de los constructores reoprtaron recortes de precios de un 5 por ciento de promedio, mientras que dos tercios ofrecieron incentivos, como ayuda con los gastos de cierre, para atraer a los compradores cautelosos.
"La asequibilidad sigue siendo el principal reto para el mercado inmobiliario, y los compradores están esperando a que bajen los tipos hipotecarios para dar el paso", dijo en un comunicado Buddy Hughes, presidente de la NAHB.
"Los constructores también enfrentan dificultades por el lado de la oferta, entre ellas las continuas frustraciones con las políticas reguladoras relacionadas con la urbanización y la construcción de viviendas".
Los datos de la construcción apuntan a la misma desaceleración. Las cifras del Gobierno mostraron que la construcción de viviendas unifamiliares cayó en junio a su nivel más bajo en 11 meses, mientras que los permisos para futuras construcciones se hundieron hasta su nivel más bajo en más de dos años. Sin embargo, los datos de julio mostraron cierta mejora.
Los tipos hipotecarios se han moderado ligeramente en los últimos meses, lo que ha reducido las cuotas mensuales típicas y ha impulsado el poder adquisitivo de algunos compradores. Los mercados esperan en general que la Reserva Federal recorte los tipos pronto, pero los analistas advierten de que los tipos hipotecarios no seguirán necesariamente la bajada de los tipos de la Fed si la inflación se mantiene elevada.
"Una disminución de las tasas de interés de la Reserva Federal no implica una disminución de las tasas hipotecarias. Con la inflación aún persistente, las tasas hipotecarias podrían permanecer elevadas incluso si se produce una disminución", dijo Lisa Sturtevant, economista jefe de la empresa de datos inmobiliarios Bright MLS, en un comentario reciente.
"Los posibles compradores de viviendas que han estado esperando a que bajen las tasas hipotecarias pueden seguir decepcionados".
Sturtevant señaló que, tras años de subida de los precios de los productos básicos y del endeudamiento de los consumidores, los hogares se han vuelto cada vez más cautelosos a la hora de contratar una hipoteca.
"Como resultado, a medida que nos acercamos al otoño, cada vez más compradores potenciales decidirán esperar y posponer la compra de una vivienda hasta 2026, cuando la economía pueda ser más estable, la inflación pueda bajar y los tipos puedan ser más bajos", dijo.
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