Con un precio medio de la vivienda que supera el millón de dólares en muchos mercados inmobiliarios de EE. UU., algunos profesionales del sector inmobiliario están llamando la atención sobre una ley de impuestos sobre las ganancias de capital que lleva 28 años en vigor, citándola como uno de los factores que contribuyen a la escasez de viviendas en todo el país.
Un informe reciente de Realtor.com muestra que California alberga ocho de los diez mercados inmobiliarios más caros de Estados Unidos. San José encabeza la lista con un precio medio de venta de 2.02 millones de dólares, seguido de Anaheim y San Francisco, con 1.45 y 1.32 millones de dólares, respectivamente.
Ken DeLeon, fundador de DeLeon Realty en Palo Alto, declaró a The Epoch Times que algunas comunidades de la zona de la bahía de San Francisco han experimentado un aumento vertiginoso de los precios de la vivienda, que se han disparado un 667 por ciento desde 1997, año en que se promulgó la Ley de Alivio Fiscal, que permite a los propietarios casados excluir hasta 500,000 dólares en ganancias de capital por la venta de su residencia principal, y 250,000 dólares para los propietarios solteros.
«Esta ley obsoleta sobre las ganancias de capital provoca una escasez de viviendas creada artificialmente», afirmó DeLeon. «Muchas personas mayores que han vivido en sus casas durante 30 años o más quieren venderlas, pero el valor de esas viviendas se ha triplicado o cuadruplicado en la actualidad. Algunos de estos vendedores podrían enfrentarse ahora a impuestos sobre las ganancias de capital de más de un millón de dólares».
Según un informe del HUD, el coste medio de una vivienda unifamiliar en 1997 era de 143,000 dólares, frente a los 414,000 dólares de abril de 2025, según datos de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios.
Con el tipo impositivo combinado federal y estatal sobre las ganancias de capital situado actualmente en el 37.1 por ciento en California, los posibles vendedores que buscan evitar elevadas subidas de impuestos están optando por quedarse en sus propiedades actuales.
Como resultado, DeLeon afirmó que los niveles de inventario han alcanzado mínimos históricos y los vendedores se encuentran encerrados en una trampa fiscal.
«Hemos observado una caída de más del 57 por ciento en el inventario en Silicon Valley, lo que significa que muchas personas solteras y familias jóvenes también se encuentran atrapadas en alquileres caros», afirmó.
Con propiedades que suelen cotizar entre 2 y 5 millones de dólares en la región, son principalmente los empleados de empresas tecnológicas con altos salarios, como Apple, Google, Adobe y Oracle, quienes pueden permitírselas, según DeLeon.
«La gente quiere comprar, pero hay muy pocas viviendas en venta. Y la escasez de viviendas está haciendo que los precios suban aún más», afirmó.
DeLeon sostiene que las repercusiones económicas de la fórmula fiscal, que lleva casi tres décadas en vigor, no solo están provocando una disminución de las ventas de viviendas, sino también una reducción de los ingresos por impuestos de transferencia, reajustes a los impuestos sobre la propiedad y menor actividad económica local.
California no es el único estado que se enfrenta a esta crisis de las ganancias de capital. Bianca D'Alessio, agente inmobiliaria de Nest Seekers Int. en la ciudad de Nueva York, está observando una situación similar con sus clientes, en particular con los propietarios de brownstones en Brooklyn.
«Tenemos personas mayores que compraron su casa hace 30 años por menos de 100,000 dólares y ahora vale 4 millones», explicó a The Epoch Times. «Quizás quieran mudarse a una casa más pequeña, pero no pueden permitirse pagar todos esos impuestos sobre las ganancias de capital».
D'Alessio explicó que, aunque estos propietarios seguirán obteniendo un beneficio considerable, probablemente querrán pagar en efectivo su próxima vivienda, que a menudo será un apartamento con elevados gastos de comunidad.
«Aunque seguirán disfrutando de los beneficios de la venta, esa enorme cantidad de dinero que se destina a las ganancias de capital está mermando sus ahorros para el futuro», afirmó.
A diferencia del Silicon Valley, en Manhattan se ha producido un aumento del inventario, con una gran cantidad de nuevas construcciones recientes. «Ahora hay muchas oportunidades para los compradores, y los vendedores están negociando más», afirmó D'Alessio.
Sin embargo, los vendedores de viviendas existentes y aquellos que quieren comprar clásicos de principios de siglo siguen estancados, dijo.
«La conclusión es que los vendedores saben cuánto vale su casa, pero cuando ven la cantidad de impuestos sobre las ganancias de capital que tienen que pagar, les frustra ver cuánto menos van a recibir en realidad».
Acción del Congreso
Ya se está llevando a cabo en el Congreso una iniciativa bipartidista para resolver la cuestión. Los representantes Jimmy Panetta (D-Calif.) y Mike Kelly (R-Pa.), junto con muchos otros, reintrodujeron a principios de este año la Ley para aumentar la oferta de viviendas en el mercado, con el fin de que la vivienda sea más accesible y asequible para los estadounidenses.La legislación actualizaría el código fiscal duplicando la exención de las ganancias de capital por la venta de la vivienda habitual. Para los vendedores individuales, la exención pasaría a ser de 500,000 dólares y para las parejas, de 1 millón de dólares. El proyecto de ley está diseñado para incentivar a los propietarios a vender sus propiedades, aumentando así la oferta de viviendas y ayudando a aliviar los problemas de asequibilidad en todo el país.
«Si no se aprueba este proyecto de ley, la disminución del parque inmobiliario, junto con las consecuencias del aumento de los costes de la vivienda y el aumento de las personas sin hogar, no harán más que empeorar», señaló DeLeon.
«Rechazar este proyecto de ley empujará a Estados Unidos aún más hacia un mercado inmobiliario en el que solo las grandes empresas ricas podrán comprar las cada vez más escasas viviendas unifamiliares».
La Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR) aboga por la aprobación del proyecto de ley. En un informe técnico recién publicado, la NAR indicó que «los propietarios se enfrentan a una inminente sanción fiscal simplemente por permanecer en sus viviendas demasiado tiempo».
Señalando que la exención de las ganancias de capital no se ha actualizado en función de la inflación desde hace 28 años, la NAR calificó los umbrales como «obsoletos» y como «distorsionadores del mercado inmobiliario».
Un estudio reciente de la NAR citado en el informe técnico indica que el 34 por ciento de los propietarios de viviendas actuales (29 millones) ya podrían superar el límite de exención de ganancias de capital de 250,000 dólares para los contribuyentes individuales. Más del 10 por ciento (8 millones) tienen ganancias potenciales que superan el umbral de 500,000 dólares para las parejas que presentan una declaración conjunta. El estudio también prevé que, para 2030, el 56 por ciento de los propietarios de viviendas, es decir, 47 millones, podrían superar el umbral de 250,000 dólares, y casi el 23 por ciento (20 millones) podrían superar los 500,000 dólares.
«En un momento en el que muchos de estos propietarios están considerando reducir el tamaño de su vivienda o mudarse a una residencia para jubilados, cada vez son más los que se enfrentan a ganancias que superan con creces las exenciones, lo que puede dejarles con una deuda de muchos miles de dólares en impuestos y reducir su capacidad para comprar una nueva vivienda», afirma el estudio.
DeLeon también señaló que las personas mayores suelen depender de la inversión en su vivienda para mantenerse a lo largo de su vida, como complemento a sus cheques de la seguridad social.
«Sin embargo, muchos pueden encontrarse ahora cerca de la pobreza y con escasez de liquidez cuando los altos impuestos les impiden vender sus viviendas», afirmó.
Anima a todos los ciudadanos del país a ponerse en contacto con sus representantes en el Congreso para impulsar la aprobación de la Ley More Homes on the Market (Más Viviendas en el Mercado).
«Promulguemos una política que facilite la propiedad de la vivienda para todos y permita que los beneficios sociales de una propiedad de más valor vuelvan a ser una realidad», afirmó DeLeon.
Únase a nuestro canal de Telegram para recibir las últimas noticias al instante haciendo click aquí
