NUEVA YORK— El alcalde Zohran Mamdani ha puesto en marcha un ambicioso plan de vivienda para construir 200,000 nuevas viviendas en la ciudad de Nueva York a lo largo de 10 años, pero también para conservar otras 200,000 viviendas mediante subvenciones o, en su caso, una expropiación forzosa.
En casos extremos de negligencia por parte de los propietarios, la ciudad intervendrá para forzar la venta.
“Cuando sea necesario, tomaremos medidas legales enérgicas para destituir a los propietarios y administradores de inmuebles negligentes”, declaró Mamdani desde Brooklyn el 26 de mayo.
El alcalde dijo que dichos propietarios serían sustituidos por administradores responsables, entre los que podrían figurar fundaciones de suelo comunitario, organizaciones sin ánimo de lucro o los propios inquilinos del edificio.
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“Iremos a por los peores propietarios”, declaró Leila Bozorg, vicealcaldesa de vivienda y planificación, “porque los propietarios que hace más de una década eran tristemente célebres entre los organizadores de inquilinos no deberían seguir descuidando las condiciones de las viviendas hoy en día”.
El plan se centrará en los propietarios persistentemente negligentes y hace hincapié en una mayor aplicación de la normativa en caso de infracciones del código de vivienda.
Mamdani, un socialista democrático, se presentó a la alcaldía prometiendo congelar el alquiler de los 1 millón de apartamentos de alquiler estabilizado de la ciudad y construir 200,000 nuevas viviendas asequibles.
El plan integral del alcalde, denominado "Block by Block: The Housing Plan for a New Era", aborda planes de nueva construcción, inversión en viviendas públicas de propiedad municipal gestionadas por la Autoridad de Vivienda de la Ciudad de Nueva York (NYCHA), cambios en la legislación urbanística, la aceleración de la concesión de permisos para nuevas construcciones, el apoyo a los propietarios en dificultades y los esfuerzos para modificar la ley del impuesto sobre la propiedad del estado de Nueva York.
Como parte del esfuerzo por preservar 200,000 unidades, el alcalde destinó 2000 millones de dólares a ampliar los programas de conservación de la NYC Housing Preservation & Development para ayudar a los propietarios que no pueden pagar sus facturas. El programa ofrece desgravaciones fiscales y subvenciones a los propietarios que se comprometan a cumplir acuerdos normativos con la ciudad. Pero el programa también opera para transferir la propiedad privada a organizaciones sin ánimo de lucro.
Esto es lo que preocupa a los propietarios de edificios, como Ann Korchak, presidenta de la junta de Small Property Owners of New York. En una entrevista con The Epoch Times, afirmó que, en lugar de abordar los problemas reales a los que ya se enfrentan algunos propietarios de edificios antiguos con alquileres estabilizados debido a la inflación, el aumento de las primas de los seguros y los servicios públicos, "ahora la gente corre el riesgo de perder su propiedad".
El plan "Block by Block" reconoce que muchos de los edificios antiguos de la ciudad con alquileres estabilizados están en dificultades y que la situación económica de los propietarios ha cambiado. Desde que el estado de Nueva York aprobó la Ley de Estabilidad de la Vivienda y Protección de los Inquilinos de 2019, los propietarios de inmuebles antiguos con alquileres estabilizados ya no pueden subir los alquileres un 20 % cuando quedan vacíos ni cobrar recargos por las mejoras realizadas en la vivienda.
Adam Lehodey, reportero de investigación del Manhattan Institute, dice que el plan diagnostica el problema con precisión, "pero la solución que ofrece no es arreglar la economía subyacente, sino simplemente canalizar más fondos de los contribuyentes".
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“Una de las principales razones por las que se enfrentan a estas infracciones [del código de vivienda] en primer lugar es porque las leyes aprobadas en 2019 han hecho que sea muy, muy difícil obtener beneficios de estos edificios para poder costear el mantenimiento”, dijo Lehodey en una entrevista con The Epoch Times.
Korchak está de acuerdo y dice que las infracciones del código son, en parte, un síntoma de la presión a la que se ven sometidos los propietarios por culpa de la ley.
“El déficit operativo es grande”, dijo Korchak. “Porque hay que pagar los impuestos. Hay que pagar los servicios públicos. Hay que pagar el seguro".
Dice que los pequeños propietarios se ven obligados a posponer el mantenimiento.
“Hay que tomar esta decisión: ¿voy a sustituir este tejado o voy a repararlo? Ese tipo de cosas se reflejan en la calidad de la vivienda".
Sumathy Kumar, organizadora de inquilinos y directora del New York State Tenant Bloc, afirma que el objetivo de la iniciativa de conservación es ayudar a los inquilinos y quitarles los edificios a los propietarios negligentes; para los propietarios responsables que están pasando por dificultades, la ciudad y el estado ofrecen programas específicos.
"Analicemos las causas reales por las que puede haber problemas en algunos de estos edificios y abordémoslas de la forma matizada y específica que requieren", dijo Kumar en una entrevista con The Epoch Times, añadiendo que el estado y la ciudad cuentan con muchos programas para propietarios que atraviesan dificultades.
Guiado por las preocupaciones de los inquilinos
En el anuncio, el alcalde destacó su experiencia como asesor de vivienda para neoyorquinos que se enfrentaban a ejecuciones hipotecarias antes de su mandato como asambleísta del estado de Nueva York. También señaló que las audiencias sobre el "Rental Ripoff" (estafa de los alquileres) celebradas a principios de este año subrayaban la urgencia de tomar medidas sobre los problemas de vivienda.En las audiencias presenciales celebradas en cada distrito, se invitó a los inquilinos a compartir sus quejas sobre sus condiciones de vida. El alcalde dijo que le impulsó a actuar un video en el que se veía a una madre subiendo a su hijo discapacitado por las escaleras de su edificio de apartamentos porque el ascensor estaba averiado.
Kumar dijo que, desde el principio, los inquilinos aportaron su opinión para ayudar a elaborar el plan.
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“Algunas de las cosas que más nos entusiasman son los esfuerzos por reforzar la aplicación del código en toda la ciudad, lo que realmente haría responsables a los propietarios de las condiciones de nuestras viviendas”, dijo Kumar.
Mamdani dijo que la ciudad se centrará en apoyar a los inquilinos mediante una aplicación estricta del código de vivienda. A partir de octubre, dijo, la ciudad investigará cada queja individual sobre la calefacción recibida a través de la línea directa 311, en lugar de agrupar varias quejas del mismo edificio bajo una misma dirección como un solo caso, con el objetivo de garantizar que cada caso se resuelva antes de darse por cerrado.
El plan también abordará la financiación de las reparaciones de la NYCHA, que, según el informe, tiene un retraso de 78,000 millones de dólares en reparaciones necesarias. El plan solo incluye 5600 millones de dólares para hacer frente a esas necesidades.
“No se trata simplemente de, ya sabes, construir más viviendas y que bajen los alquileres, eso es todo lo que tenemos que ofrecer. Es un plan completo, que abarca todo lo anterior”, dijo Mamdani.
